Кассационное определение СКАД Верховного Суда РФ от 24 января 2024 г. N 52-КАД23-1-К8
Житель МКД обратился с иском к ОМСУ о признании незаконным бездействия, выразившегося в непринятии мер по формированию земельного участка под своим МКД, и возложении на административного ответчика обязанности осуществить межевание и постановку на кадастровый учет земельного участка площадью, необходимой для обслуживания МКД. В суде истец пояснил, что его МКД построен на участке, на котором находится еще часть другого МКД. А этот другой МКД частично стоит также на двух соседних участках, на которых дополнительно имеется еще несколько домов. Истец неоднократно обращался в ОМСУ с заявлением о проведении межевания и формирования отдельного участка под своим МКД, но получал отказы.
Верховный Суд Республики Алтай (вторая инстанция) удовлетворил иск, но вот районный суд и Восьмой КСОЮ в иске отказали:
- дом истца возведен на сформированном земельном участке, следовательно, после введения МКД в эксплуатацию и регистрации права собственности на первую квартиру в доме истец вместе с соседями и является долевым собственником того земельного участка, на котором возведен его дом. То же относится к собственникам помещений МКД на соседних земельных участках,
- если собственникам не нравятся формы и размеры их участков, пусть собираются на ОСС и решают сами судьбу своих участков как им вздумается — объединяют их, разделяют и так далее, а ОМСУ в это вмешиваться не должен.
Тройка судей Верховного Суда РФ отменила определение КСОЮ и оставила в силе определение суда второй инстанции:
- статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» (далее также — Вводный закон) предусмотрены специальные порядок и условия перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, который расположен на таком участке. Нормами частей 2, 3, 4 и 5 указанной статьи установлено, что если земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие ЖК РФ, то любой собственник помещения в МКД вправе обратиться в органы МСУ с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен МКД;
- образование земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка ОМСУ совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение проекта межевания территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению ОМСУ обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета;
- именно со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен МКД, земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД;
- таким образом, с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД в долевую собственность собственников помещений в данном МКД поступает земельный участок, образованный органом местного самоуправления в соответствии с требованиями статьи 16 Вводного закона в целях эксплуатации конкретного многоквартирного дома;
- при этом земельный участок под МКД должен быть образован в установленном порядке, поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под таким домом с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации дома. Земельный участок, предоставленный застройщику под строительство МКД, переходит в долевую собственность собственников помещений лишь при условии, что он образован в границах, в которых в дальнейшем будет осуществляться его эксплуатация;
- на земельных участках, переданных администрацией города застройщику в аренду для проектирования и строительства МКД, а также для проектирования и строительства электросетей, построены два МКД, один из которых расположен на одном земельном участке, а другой на этом же участке и еще на двух других земельных участках. Ни один из указанных участков не предназначен и фактически не может использоваться для эксплуатации какого-то одного из этих двух домов;
- действующее законодательство допускает строительство и последующий ввод в эксплуатацию двух и более МКД на одном земельном участке. Вместе с тем в условиях, когда на земельном участке расположено несколько МКД, не являющихся единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры, элементами озеленения, либо МКД и иных объектов, не предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома, у собственников помещений в таких домах не возникает права общей долевой собственности на земельные участки, предоставленные под застройку;
- в данном случае в соответствии с требованиями статьи 16 Вводного закона у органа МСУ возникает обязанность под каждым из таких МКД образовать земельный участок;
- с учетом изложенного вывод судов первой и кассационной инстанций о том, что у собственников помещений в двух МКД возникло право общей долевой собственности на земельные участки, предоставленные застройщику для проектирования и строительства МКД и электросетей, противоречит нормам гражданского и земельного законодательства и нарушает права и законные интересы собственников помещений МКД. Норм, возлагающих обязанность по формированию земельного участка для эксплуатации МКД, которая сопряжена с бременем несения соответствующих расходов, на собственников помещений, расположенных в этом многоквартирном доме, действующее законодательство не содержит.
Подготовлено экспертами компании «Гарант»
