Определение Верховного Суда РФ от 16 мая 2025 г. N 307-ЭС25-3242
Фитнес-центр (собственник нежилых помещений в МКД) потребовал от УК возместить стоимость ремонта, необходимого помещению после устранения аварии:
- в один из дней из-под пола фитнес-центра повалил пар,
- вызванные слесари-сантехники из УК (точнее, подрядчика УК) демонтировали пол, обнаружили прорыв на ВДИС, ликвидировали его и ушли. Отремонтировать пол отказались,
- обстоятельства произошедшего зафиксированы совместным с УК актом,
- стоимость ремонта полов составляет около 170 тыс. руб, но, поскольку от пара пострадали также стены, потолок, отделка, то всего на ремонт фитнес-центру требуется полмиллиона.
УК, со своей стороны, отказывалась возмещать стоимость ремонта полов, потому что «повреждение половых щитов было вызвано аварийной ситуацией и неисполнением обязанности собственника нежилого помещения по предоставлению свободного доступа к общедомовому имуществу — инженерным сетям МКД».
Суд первой инстанции полностью удовлетворил иск (на всю сумму), поскольку виновата в аварии УК.
Суд апелляционной инстанции в иске отказал — потому что обязанность предоставлять доступ к общедомовому имуществу истец не исполнил.
Суд округа, с которым согласилась СКЭС ВС РФ, удовлетворил иск частично (в пределах стоимости ремонта пола):
- между истцом (заказчик) и ответчиком (исполнитель) заключен договор управления МКД, согласно которому исполнитель обязался оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления МКД, а именно: обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и пользования нежилыми помещениями собственниками нежилых помещений; обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в МКД;
- под полом принадлежащего истцу помещения проходят инженерные сети отопления, горячего и холодного водоснабжения, хозяйственно-бытовой канализации;
- согласно акту, подписанному УК и третьим лицом (подрядчиком УК), в ходе осмотра помещения было установлено, что розлив системы центрального отопления расположен в нише под полами помещения истца, из-под пола выходит пар; для производства работ по устранению повреждения центрального отопления бригада слесарей-сантехников вскрыла участок пола в помещении истца, произвела работы по замене поврежденного розлива отопления; работы по восстановлению пола по окончании слесарных работ не выполнялись. В том же акте указано на необходимость подрядной организации выполнить работы по восстановлению полов;
- факт прорыва на внутридомовых сетях отопления в зоне ответственности УК документально подтвержден. Таким образом, ненадлежащее содержание общего имущества МКД (сетей отопления) Управляющей компанией повлекло необходимость выполнения истцом ремонта;
- вместе с тем суд апелляционной инстанции установил отсутствие оснований для взыскания убытков в части восстановительного ремонта поверхности стен и потолков. В частности, судом установлено нарушение температурно-влажностного, теплового режима спорных помещений истца, поскольку отсутствовало остекление в оконном проеме, оконный проем зашит картонными листами, деформирована рама, имелись щели; характер дефектов потолков, указанных в отчетах эксперта и оценщика, свидетельствует о залитии помещений истца через расположенные выше помещения,
- таким образом, с УК подлежат взысканию лишь убытки, связанные с повреждением поверхности пола.
Подготовлено экспертами компании «Гарант»
