Постановление Пятого ААС от 29 сентября 2025 г. N 105АП-4149/2025
Определение Верховного Суда РФ от 19 июня 2025 г. N 304-ЭС25-4539
В связи с изменением налогового законодательства многие УК столкнулись с необходимостью выделять НДС в цене своих услуг по управлению МКД. Чтобы не потерять в деньгах на содержание общего имущества МКД, было необходимо увеличить размер соответствующей платы на размер НДС, но нужно ли «отголосовать» новую плату на ОСС?
Ряд УК увеличили размер платы на «новый» НДС без одобрения общим собранием собственников. Органы ГЖН расценили это как одностороннее изменение условий договора управления МКД, в связи с чем выдали предписания об устранении нарушений.
Традиционно суды отказывали в оспаривании таких предписаний. Например, по делу N А75-5641/2024 («прошло» 4 инстанции) суды пришли к следующим выводам:
- согласно ч.7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы ТСЖ / кооператив, определяется на ОСС. Размер платы определяется с учетом предложений УК и устанавливается на срок не менее чем один год;
- в п. 3 ч.3 ст. 162 ЖК РФ установлено, что одним из существенных условий договора управления МКД является порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- итак, установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и увеличение ее размера осуществляется решением ОСС в МКД отдельно либо при утверждении договора управления. В отсутствие такого решения размер платы устанавливается органом МСУ;
- в соответствии с п. 17 Правил N 491 собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Согласно подп. «а» п. 28 Правил N 491 собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество. В п. 29 Правил N 491 установлено, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации,
- следовательно, при определении размера платы за жилое помещение учитываются положения не только норм жилищного законодательства, но и налогового законодательства;
- на основании ч.1 ст. 143 НК РФ налогоплательщиками НДС признаются организации; ИП; лица, признаваемые налогоплательщиками НДС в связи с перемещением товаров через таможенную границу;
- в силу п. 1 ст. 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в пп. 4, 5 и 5.1 ст. 161 НК РФ) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога. При реализации товаров (работ, услуг) населению по розничным ценам (тарифам) соответствующая сумма налога включается в указанные цены (тарифы) (п. 6 ст. 168 НК РФ);
- как разъяснено в п. 17 постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33, бремя надлежащего учета сумм НДС при определении окончательного размера указанной в договоре цены, ее выделения в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой лежит только на одной из сторон сделки — на продавце как налогоплательщике;
- в связи с этим, если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (п. 4 ст. 164 НК РФ);
- согласно представленным протоколам ОСС собственники помещений МКД согласовали размер платы за содержание общего имущества МКД без учета НДС, поскольку на момент их принятия УК не являлась плательщиком НДС в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Вместе с тем, в последующем УК принудительно перешла на общий режим налогообложения с уплатой НДС в размере 20% в соответствии со ст. 168 НК РФ. Переход на общий режим налогообложения обусловлен, со слов представителей УК, увеличением дохода, вызванного увеличением количества обслуживаемых МКД;
- исходя из положений вышеуказанных норм закона, УК не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления МКД. В рассматриваемом случае ни условиями договоров управления, ни положениями жилищного законодательства не установлена возможность увеличения УК в одностороннем порядке цены (платы за содержание и ремонт жилого помещения) в случае изменения условий налогообложения. Отсутствие НДС в составе предложенной УК собственникам помещений (и впоследствии утвержденной общими собраниями) плате (цене работ, услуг) свидетельствует лишь о том, что при заключении данных договоров УК не рассматривала себя в качестве плательщика НДС и основания формирования платы с учетом налога отсутствовали, а не о том, что стороны договора согласны на возможность увеличения платы в случае возникновения необходимости предъявления налога;
- следовательно, в сложившейся ситуации утрата УК права на применение УСН в период выполнения работ, оказания услуг по договорам управления МКД не могла служить основанием для увеличения в результате налогообложения размера платы в одностороннем порядке. Вопреки позиции УК она была вправе определить свои права и обязанности как плательщика НДС способом, согласующимся с действительно сложившимися экономическими условиями деятельности налогоплательщика — в рамках установленной договорами управления цены (путем применения расчетной налоговой ставки) либо на основании ст. 45, ч.7 ст. 156 ЖК РФ инициировать созыв общего собрания собственников помещений в целях принятия решения об утверждении нового размера платы;
- между тем, УК не использовала предоставленные ей права по созыву ОСС в МКД в целях принятия решения об утверждении размера платы за содержание общего имущества МКД, а самостоятельно в одностороннем порядке изменила размер этой платы. При таких обстоятельствах оспариваемые предписания соответствуют действующему законодательству и не нарушают права и законные интересы УК;
- аналогичная правовая позиция (о невозможности изменения в одностороннем порядке размера платы в связи с изменением ставки НДС) высказывалась различными судами, в том числе, в постановлениях АС Центрального округа от 29.08.2022 по делу А83-16225/2021, Восточно-Сибирского округа от 08.06.2020 по делу N А19-14189/2019, Волго-Вятского округа от 27.11.2020 по делу N А43-40870/2019 и иных.
Определением от 19.06.2025 N 304-ЭС25-4539 Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела, поскольку доводы ее кассационной жалобы не свидетельствуют о судебной ошибке.
Между тем, в другом деле (N А59-1015/2025) уже две судебных инстанции поддержали УК, которая в одностороннем порядке подняла на сумму НДС размер платы, установленный по итогам открытого конкурса по отбору УК. Отметим, что обе инстанции ссылались на правовые позиции самого Верховного Суда РФ:
- согласно положениям Налогового кодекса РФ в редакции Федерального закона от 12.07.2024 N 176-ФЗ организации, применяющие УСН, признаются налогоплательщиками НДС с 1 января 2025 г. В связи с этим операции по реализации товаров (работ, услуг), осуществляемые с 01.01.2025 организацией, применяющей УСН, и не имеющей оснований для освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, подлежат налогообложению НДС;
- в соответствии с подп. 30 п.3 ст. 149 НК РФ не предусмотрено освобождение от налогообложения НДС работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, реализуемых организациями, непосредственно выполняющими данные работы;
- в связи с этим в случае, если УК, применяющая с 01.01.2025 УСН, непосредственно выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, данные работы с 1 января 2025 г. подлежат налогообложению НДС;
- при реализации работ налогоплательщики НДС в соответствии с п. 1 ст. 168 НК РФ дополнительно к цене реализуемых работ обязаны предъявить к оплате покупателю этих работ соответствующую сумму НДС. При этом согласно п. 6 данной статьи при реализации работ населению по розничным ценам соответствующая сумма НДС включается в указанные цены. Поэтому при реализации указанных работ непосредственно УК соответствующая сумма НДС включается в цены этих работ;
- поскольку в рассматриваемом случае УК непосредственно выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также в связи с отсутствием оснований для освобождения от уплаты НДС, УК правомерно с января 2025 года начислена сумма НДС к цене работ, установленной ОМСУ;
- исходя из подп.1 п. 1 ст.146, п. 1 ст. 168 НК РФ по своей экономико-правовой природе НДС является косвенным налогом на потребление, перелагаемым на потребителей в цене реализуемых им товаров, работ и услуг, который и несет фактическое налоговое бремя НДС (постановления КС РФ от 10.07.2017 N 19-П, от 28.11.2017 N 34-П, от 30.06.2020 N 31-П и др.). Включение НДС в цену реализуемых товаров (работ, услуг) необходимо для того, чтобы обеспечить возможность переложения налога на покупателя в цене товаров (работ, услуг) и, тем самым, освободить продавца (исполнителя) от бремени НДС, подлежащего уплате в бюджет (определения СКЭС ВС РФ от 04.04.2024 N 305-ЭС23-26201 и от 22.07.2024 N 305-ЭС23-27635);
- в связи с этим, если совершаемые между участниками оборота операции становятся облагаемыми вследствие изменения законодательства (ранее не облагались, но теперь подлежат обложению), то по общему правилу цена, по которой оплачивается исполнение договора, не включавшая в себя НДС, должна быть увеличена на сумму налога в силу закона (п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 1 ст. 168 НК РФ), за исключением случаев, когда иные гражданско-правовые последствия изменения условий налогообложения будут предусмотрены нормативными правовыми актами или иное соглашение о размере цены, включающей в себя налог, не будет достигнуто между сторонами. Схожая правовая позиция сформулирована в определении СКЭС ВС РФ от 04.04.2024 N 305-ЭС23-26201 по делу N А40-236292/2022: в рамках этого дела суды признали право продавца лицензионного ПО в одностороннем порядке поднять цену текущего договора об использовании программного продукта на сумму НДС при законодательной отмене соответствующей льготы (см. подробный обзор дела), причем данная позиция широко используется судами и за пределами сублицензионных договоров.
Между тем, проигравшая по этому делу сторона направила жалобу в Конституционный Суд РФ, указывая на неконституционность норм ГК РФ и НК РФ, которыми ВС РФ обосновал свой вывод, в той части, в которой они позволяют продавцу одностороннее повышение согласованной ранее цены договора в случае изменения налогообложения. КС РФ назначил рассмотрение дела на ближайший вторник, 7 октября.
Отметим, что — независимо от грядущего Постановления КС РФ — позиция о праве УК на одностороннее повышение цены договора управления МКД — может не поддерживаться Верховным Судом РФ даже с учетом позиции, высказанной в деле N А40-236292/2022: дело в том, что оба рассмотренных в настоящем обзоре постановления ВС РФ (противоположных по сути) вынесены с участием одного и того же судьи ВС РФ. Это может указывать на принципиально разные подходы к квалификации правоотношений и выбору норм законодательства, которые их регламентируют.
Подготовлено экспертами компании «Гарант»
